Promjene računovodstvenih promjena koje je predložio FASB – Utjecaji komercijalnih nekretnina

P

Uvod:

Odbor za financijske računovodstvene standarde (FASB) objavio je 17. kolovoza 2010. godine svoj „nacrt izloženosti“, zahtijevajući od kompanija da gotovo sve zakupe na svojim bilancama zabilježe kao imovinu „prava na korištenje“ i odgovarajuću „buduću najamninu – obvezu“. , Što to znači za laika u vašem poslu? Ovaj prijedlog u osnovi uklanja operativne najmove; svi najmovi (osim ako nisu bitni) bit će kapitalizirani korištenjem sadašnje vrijednosti minimalnih plaćanja zakupa. Stoga tvrtke koje su u prošlosti imale obveze izvanbilančne zakupe sada moraju evidentirati te obveze u svojoj bilanci.

Ključno pitanje koje se treba uzeti u obzir u vezi s predloženim izmjenama računovodstva najma je da će, po svemu sudeći, postojeći operativni najmovi, potpisani prije primjene novih pravila, zahtijevati reklasifikaciju kao kapitalni najmovi koji se moraju evidentirati na bilanci stanja. To znači da stručnjaci za nekretnine moraju odmah razmotriti učinak koji će postojeći i planirani najmovi imati na financijske izvještaje nakon provedbe predloženih pravila. Budući da obveze za operativni najam mogu predstavljati veću obvezu u odnosu na svu bilančnu imovinu u kombinaciji, reklasifikacija najma može značajno promijeniti bilancu poslovanja.

Učinak evidentiranja ovih obveza o najmu na bilancu može imati višestruki utjecaj, kao što su: tvrtke koje trebaju upozoriti svoje zajmodavce jer će sada biti u neskladu s njihovim ugovorima o zajmu, pregovarati o novim ugovorima o zajmu s kreditorima zbog rekreiranih financijskih sredstava Izvješća, omjeri koji se koriste za procjenu poslovnih potencijala nepovoljno će utjecati i ponovni izračun financijskog izvještaja najmoprimca nakon što promjena stupi na snagu može rezultirati manjim stanjem kapitala i promjenama različitih računovodstvenih omjera

Konceptualna osnova računovodstva najma promijenila bi se od utvrđivanja prenosa „uglavnom svih koristi i rizika vlasništva“ do priznavanja „prava na korištenje“ kao imovine i raspodjele imovine (i obveza) između najmoprimca i najmodavca.

Kao dio FASB-ove najave, Odbor je izjavio da prema njihovom mišljenju "tekuće računovodstvo u ovom području ne prikazuje jasno resurse i obveze koje proizlaze iz transakcija zakupa". To ukazuje da će konačni rezultat vjerojatno zahtijevati da se više aktivnosti leasinga odraze na bilanci nego što je to trenutno slučaj. Drugim riječima, mnogi, možda gotovo svi, najmovi koji se sada smatraju operativnim vjerojatno će se prema novim standardima smatrati kapitalom. Stoga će mnoge tvrtke s velikim portfeljem operativnog najma vjerojatno primijetiti značajnu promjenu u svojim financijskim izvještajima.

Dio svrhe toga je koordinacija računovodstvenih standarda zakupa s Odborom za međunarodne računovodstvene standarde (IASB), koji postavlja računovodstvene standarde za Europu i mnoge druge zemlje. IASB i FASB trenutno imaju znatne razlike u postupanju s najmovima; posebno je važno da testovi "svijetle linije" FAS-a 13 (bilo da je rok zakupa 75% ili više gospodarskog vijeka i da li sadašnja vrijednost najamnina iznosi 90% ili više fer vrijednosti) ne koriste IASB, koji preferira pristup "činjenicama i okolnostima" koji uključuje više zahtjeva za prosudbu. No, obojica imaju koncept kapitala (ili financija) i operativnog najma, međutim, linija razdvajanja između takvih najmova je povučena.

FASB će prihvatiti javne komentare na ovu predloženu promjenu do 15. prosinca 2010. Ako FASB donese konačnu odluku u 2011. godini u vezi s ovom predloženom izmjenom računovodstva najma, nova pravila stupaju na snagu u 2013. godini.

Uz to, osoblje Komisije za vrijednosne papire izvijestilo je u izvješću koje je odobreno u okviru Sarbanes-Oxleyja da se iznos operativnog najma koji se čuva izvan bilance procjenjuje na 1,25 biliona USD koji bi se prenio u korporativne bilance ako bi to predložilo računovodstvo promjena je usvojena.

Komercijalna nekretnina:

Utjecaj na tržište komercijalnih nekretnina bio bi značajan i imao bi značajan utjecaj na komercijalne stanare i iznajmljivače. David Nebiker, upravljački partner ProTenant-a (komercijalne tvrtke za promet nekretninama koja se fokusira na pomaganje Denveru i regionalnim tvrtkama u strategiji, razvoju i primjeni dugoročnih, sveobuhvatnih rješenja o objektima) dodao je "ova predložena promjena ne utječe samo na stanare i iznajmljivače, već posrednici jer povećava složenost ugovora o zakupu i pruža snažan zamah stanarima da izvršavaju najkraće najmove najma ".

Kratkoročni najmovi stvaraju probleme s financiranjem vlasnika imovine kao zajmodavci, a ulagači preferiraju dugoročne najmove kako bi osigurali svoje ulaganje. Stoga posjednici trebaju osigurati financiranje kupnje ili refinanciranja prije primjene ove uredbe, jer će im financiranje u budućnosti biti znatno teže.

Ova knjigovodstvena promjena povećat će administrativni teret tvrtki, a premija za zakup pojedinačnih zgrada stanara učinkovito se uklanja. John McAslan, stručni suradnik u ProTenantu, dodao je da će "utjecaj ove predložene promjene imati značajan utjecaj na ponašanje u najmu. Zakupci pojedinačnih zgrada stanara upitaće se zašto ne samo posjedovati zgradu, ako je svejedno moram zabilježiti u svojim financijskim izvještajima? "

Prema predloženim pravilima, stanari bi morali iskoristiti sadašnju vrijednost gotovo svih „vjerojatnih“ obaveza najma na korporacijskim bilancama. FASB smatra da leasing u osnovi predstavlja oblik financiranja u kojem iznajmljivač iznajmljuje stanaru korištenje kapitalne imovine, u zamjenu za plaćanje zakupa koja uključuje glavnicu i kamate, slično kao i hipoteka.

David Nebiker rekao je da su regulatori propustili smisao zašto većina tvrtki daje u zakup, a to je za fleksibilnost kako se radna snaga širi i ugovori, kako se lokacija treba mijenjati, a tvrtke će radije uložiti svoj novac u stvaranje prihoda, umjesto u posjedovanje nekretnina. "

Predložene računovodstvene promjene utjecati će i na stanodavce, posebno na poslovne subjekte kojima se javno trguje ili imaju javni dug s revidiranim financijskim izvještajima. Vlasnici tržnih centara i trestovi zahtijevat će da izvrše analizu svakog stanara koji se nalazi u njihovim zgradama ili tržnim centrima, analizirajući uvjete zauzeća i potencijalne stope zakupa.

Proaktivni iznajmljivači, zakupci i posrednici moraju se upoznati s predloženim standardima koji bi mogli stupiti na snagu u 2013. godini i započeti u skladu s njima pregovarati o najmu.

Zaključak:

Krajnji rezultat ove predložene izmjene računovodstva najma je veće opterećenje za poštivanje najmoprimca jer će svi najmovi imati odgođenu poreznu komponentu, bit će iskazani u bilanci, zahtijevat će periodično preispitivanje i mogu zahtijevati detaljnije objavljivanje financijskih izvještaja.

Stoga iznajmljivači moraju znati strukturirati i prodati transakcije koje će u budućnosti biti poželjne zakupcima. Mnogi najmoprimci shvatit će da nova pravila oduzimaju izvanbilančne beneficije koje im je FASB 13 pružio u prošlosti, pa će lizing smatrati manje korisnom opcijom. Oni će također možda vidjeti da su novi standardi nezgrapniji i složeniji za obračun i otkrivanje. Konačno, postaće izazov za svakog iznajmljivača i posrednika komercijalnih nekretnina da pronađe novi pristup marketingu najmova komercijalnih nekretnina koji će ih učiniti privlačnijima od posjedovanja.

Međutim, ova predložena računovodstvena promjena FAS-a 13 mogla bi potencijalno potaknuti nedostatak bujnog tržišta komercijalnih nekretnina u 2011. i 2012. godini, jer su se poduzeća odlučila za kupovinu imovine, a ne bave se administrativnim pitanjima leasinga u 2013. i šire.

Zaključno, preporučuje se da stanodavci i zakupci započnu s pripremom za ovu promjenu pregledom najma s njihovim posrednikom za komercijalne nekretnine i raspravom o financijskim posljedicama sa svojim CFO-om, vanjskim računovođom i poreznim računovođom kako bi se izbjegla potencijalna financijska iznenađenja ako / kada se računovodstvo promijeni usvajaju se.

I David Nebiker i John McAslan iz ProTenanta izjavili su da se cijeli njihov korporativni tim kontinuirano educira i savjetuje svoje klijente o tim potencijalnim promjenama na proaktivan način.

Dodatak – Definicija kapitala i operativnog najma:

Osnovni koncept računovodstva najma je da su neki najmovi samo najamnine, dok su drugi učinkovite kupnje. Primjerice, ako tvrtka iznajmljuje uredski prostor na godinu dana, na kraju godine taj prostor vrijedi gotovo isto koliko i kada je započeo zakup; tvrtka ga jednostavno koristi kratko vrijeme, a ovo je primjer operativnog najma.

Međutim, ako tvrtka iznajmljuje računalo na pet godina, a na kraju najma računalo je gotovo bezvrijedno. Zakupodavac (tvrtka koja prima plaćanja zakupa) to predviđa i naplaćuje najmoprimcu (tvrtki koja koristi imovinu) plaćanje zakupa koja će nadoknaditi sve troškove najma, uključujući dobit. Ova se transakcija naziva najmovi kapitala, ali u osnovi je kupovina sa zajmom, jer takva imovina i obveza moraju biti evidentirani u financijskim izvještajima najmoprimca. U osnovi, plaćanja zakupa kapitala smatraju se otplatom zajma; amortizacija i rashodi od kamata, a ne trošak najma, evidentiraju se u računu dobiti i gubitka.

Operativni najmovi obično ne utječu na bilancu društva. Postoji, međutim, jedna iznimka. Ako zakup ima predviđene promjene u plaćanju zakupa (na primjer, planirano povećanje inflacije ili godišnji odmor za prvih šest mjeseci), trošak najma priznaje se na jednakoj osnovi tijekom trajanja najma. Razlika između priznatog troška najma i stvarno plaćenog najma smatra se odgođenom obvezom (za najmoprimca, ako se najmovi povećavaju) ili imovinom (ako se smanjuje).

Bilo kapitalni ili poslovni, buduće minimalne obveze zakupa također se moraju objaviti u fusnoti u financijskim izvještajima. Obveza zakupa mora se raščlaniti po godini prvih pet godina, a zatim se kombiniraju sve preostale najamnine.

Zakup je kapital ako je zadovoljen neki od sljedeća četiri ispitivanja:

1) Najmanje najmoprimaca preuzima vlasništvo najmoprimcu na kraju trajanja zakupa;

2) Najmoprimac na kraju roka zakupa može kupiti sredstvo po povoljnoj cijeni

3) Trajanje najma iznosi 75% ili više ekonomskog vijeka imovine.

4) Sadašnja vrijednost najma, korištenjem inkrementalne stope posudbe najmoprimca, iznosi 90% ili više fer tržišne vrijednosti imovine.

Svaki od ovih kriterija i njihove komponente detaljnije su opisani u FAS 13 (kodificiran kao odjeljak L10 trenutnog teksta FASB-a ili ASC 840 kodifikacije).

About the author

Add comment

By user

Recent Posts

Recent Comments

Archives

Categories

Meta

Logo


All rights reserved